Stellungnahme/Eingabe

2018

Stellungnahme der Bundessteuerberaterkammer zum Referentenentwurf des Mietwohnungsneubaugesetzes

05.09.2018



Sehr geehrte Damen und Herren,

für die Möglichkeit einer Stellungnahme zum oben genannten Referentenentwurf bedanken wir uns und nehmen diese gern wahr.

Vorbemerkung

Aus unserer Sicht ist zu bedauern, dass nach dem allgemeinen Teil der Begründung zum Gesetzentwurf keine Evaluierung erfolgt, da die Maßnahme kurzfristig wirke und nicht ver-längert werden solle. Dessen ungeachtet halten wir eine Evaluierung für sinnvoll und wün-schenswert um nachvollziehen zu können, welchen Erfolg die befristete Einführung der Sonderabschreibung hat und wieviel Wohnraum darüber geschaffen wird. Diese Erkenntnisse können für die Dimensionierung zukünftiger Fördermaßnahmen wertvoll sein. Sollte das mit der Einführung des § 7b EStG-E verfolgte Ziel nicht erreicht werden, so könnte man bei einer anderen Gelegenheit von einer entsprechenden Maßnahme entweder gänzlich absehen oder müsste sie großzügiger ausgestalten. Die Treffsicherheit der Steuerpolitik kann nur erhöht werden, wenn ausreichend Daten über die wirtschaftlichen Auswirkungen erhoben und verfügbar gemacht werden.

Zum Gesetzentwurf

Im Frühjahr 2016 gab es bereits einmal einen Entwurf für ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, das jedoch nicht verabschiedet wurde. Im Vergleich zu dem damaligen Entwurf sind aktuell aus unserer Sicht einige Verbesserungen und Klar-stellungen vorgenommen worden. Die grundsätzlichen Fragen bestehen jedoch unverändert weiter fort.

  • Zielgruppe

Zu begrüßen ist einerseits, dass nicht mehr auf die Belegenheit des Baugrundstücks in einem Fördergebiet abgestellt wird. Dies wird die administrative Umsetzung erleichtern sowie voraussichtlich auch die Zahl der für die Inanspruchnahme der Sonderabschrei-bung in Frage kommenden privaten Investoren erhöhen, auf die der Entwurf vorwiegend abzielt.

In der Diskussion des Entwurfs von 2016 wurde allerdings verschiedentlich darauf hin-gewiesen, dass im unteren Preissegment fast ausschließlich kommunale Wohnungs-unternehmen und Genossenschaften agieren. Private Eigentümer gebe es dort fast nicht (Protokoll der 76. Sitzung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages vom 25. April 2016, S. 19). Es erscheint daher fraglich, ob die Maßnahme die gewünschte Wirkung erzielen kann.

Wenn über die Sonderabschreibung die Nachfrage nach Bauleistungen spürbar ansteigt – was ja das Ziel dieses Gesetzes ist –, wird dies auch zu zusätzlichen Preissteigerungen führen, da die Bauwirtschaft bereits heute stark ausgelastet ist. Das Gesetz wirkt hier pro-zyklisch. Schon zum Gesetzentwurf 2016 wurde die Vermutung geäußert, es könnte zu höheren Preisen aber nur geringen Impulsen für die Bautätigkeit kommen (vgl. die Stellungnahme des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) anlässlich der öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages am 25. April 2016). Diese Überlegungen gelten u. E. für den aktuellen Gesetzentwurf in gleicher Weise.

  • Förderfähige Maßnahmen (§ 7b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 EStG-E)

Die aktuellen Formulierungen („Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen“ und „bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude“) sollten aus unserer Sicht sicherstellen, dass z. B. auch ein Dachgeschossausbau in Wohngebäuden, anders als im Entwurf aus 2016, von der Sonderabschreibung profitieren kann. Damit kann zusätzlicher Wohnraum auch in bereits dicht bebauten Gebieten gewonnen werden.

Dies ist insbesondere deshalb positiv zu vermerken, da es vor dem Hintergrund der hohen Grundstückspreise und der Erwerbsnebenkosten wenig wahrscheinlich ist, dass kleine Privatinvestoren aufgrund der Sonderabschreibung kurzfristig Bauland erwerben wollen oder können, um darauf Mietwohnungen zu errichten. In Frage kommen wohl in erster Linie Fälle, in denen baureife Grundstücke bereits vorhanden sind bzw. vorhan-dene Gebäude erweitert werden können. Ob die Sonderabschreibung hier allerdings ausreicht, um die Entscheidung für eine Bebauung anzustoßen, ist schwer einzuschätzen und wird auch von den Gründen abhängen, aus denen bisher auf eine Bebauung verzichtet wurde.

  • Obergrenze für Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG-E)

Stark diskutiert wurde auch in der Vergangenheit bereits über die in § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG-E festgelegte Anspruchsvoraussetzung einer Obergrenze der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 3.000,00 € je m 2 Wohnfläche. Nachvollziehbar und zu unter-stützen ist das Ziel, eine Förderung auf die Schaffung von Wohnraum im unteren und mittleren Mietpreissegment zu begrenzen. Dazu reicht eine Grenze für Baukosten allein jedoch nicht aus. Hohe Mieten ergeben sich auch aus den hohen Bodenpreisen vor allem im innerstädtischen Bereich von Ballungsräumen, nicht nur aus den Herstellungskosten der Gebäude. Eine relativ hohe Miete ist in solchen Gebieten erforderlich, damit Neubau-projekte für die Investoren wirtschaftlich attraktiv sind. Neben den Herstellungskosten ist es daher auch zwingend notwendig, die Entwicklung der Baulandpreise in den Blick zu nehmen, um erschwingliche Mieten für kleine bis mittlere Einkommen zu gewährleisten (vgl. die oben bereits zitierte Stellungnahme des DIW). Zudem ist nicht sichergestellt, dass Kostenvorteile an die Mieter weitergegeben werden, da keine entsprechende Verpflichtung für die begünstigten Investoren vorgesehen ist.

Zu überdenken bitten wir bei der Festlegung der Obergrenze den folgenden Aspekt. Zu den Anschaffungskosten gehören steuerrechtlich auch die Anschaffungsnebenkosten. Darunter fallen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklercourtage. Eine Person, die eine neue Wohnung i. S. d. § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG-E anschafft, muss diese Kosten tragen; sie gehen in die Obergrenze des § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG-E ein. Insgesamt errei-chen die vorgenannten Erwerbsnebenkosten oftmals ca. 10 % des Kaufpreises, ohne dass sich der Wert der Immobilie dadurch erhöht. Ein Steuerpflichtiger, der bereits ein baureifes Grundstück vorhält oder die Erweiterung eines bestehendes Gebäudes durch-führt, ist davon nicht belastet. Faktisch folgt aus der einheitlichen Festlegung der Ober-grenze damit eine Ungleichbehandlung der beiden genannten Investorengruppen. Soll dies vermieden werden, so wäre im Gesetz zu regeln, dass sich die Grenze von 3.000,00 € je m² auch in Anschaffungsfällen nur auf den Gebäudewert bezieht, bzw. dass die Anschaffungsnebenkosten bei der Prüfung, ob die Obergrenze eingehalten ist, nicht mit einzubeziehen sind. Entsprechende Überlegungen haben schon der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in der Anhörung vor dem Finanzausschuss vorgetragen.

  • Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibungen (§ 7b Abs. 3 EStG-E)

Statt auf die Abs. 2 und 3 müsste im Text auf die Abs. 1 und 2 verwiesen werden.

  • Rückgängigmachen der Sonderabschreibung (§ 7b Abs. 5 und 6 EStG-E)

Wir begrüßen, dass im vorliegenden Entwurf, anders als 2016, die Konsequenzen einer Verletzung der gesetzlichen Voraussetzungen für die Sonderabschreibung ausformuliert werden.

  • EU-Beihilferecht (§ 7b Abs. 7 EStG-E)

Positiv ist aus unserer Sicht, dass das Inkrafttreten des Gesetzes keine Genehmigung der EU-Kommission voraussetzt.

Abschließende Bermerkungen

Aufgrund der zeitlichen Begrenzung, dem Abstellen auf die Zielgruppe kleinerer privater Investoren und der bestehenden Auslastung in der Bauindustrie ist wohl nicht zu erwarten, dass die Einführung der Sonderabschreibung die bestehende Lücke im Mietwohnungsbau schließen wird. Will man längerfristig die Bautätigkeit unterstützen, sollte daher geprüft werden, ob nicht die Anhebung der steuerlichen Normalabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG von bisher 2 % etwa auf 3 % sinnvoll wäre. Argumente dafür haben der ZDH und der GdW bereits anlässlich des Gesetzentwurfs von 2016 vorgetragen. Eine solche allgemeine An-hebung würde auch keine beihilferechtlichen Fragen aufwerfen.

Mit freundlichen Grüßen

i. V.

Claudia Kalina-Kerschbaum                                 i. A. Dr. Carola Fischer

Geschäftsführerin                                                 Referatsleiterin

Kontextinformationen der Seite

Kontakt

Abt. Steuerrecht und Rechnungslegung

Unser Zeichen: Fi/We

Tel.:+49 30 240087-43

Fax.:+49 30 240087-99